一

一夕之间，曾经被买房人视为福利的公积金政策成了房贷利率下调的阻力。

10月25日，各大银行调整存量住房贷款政策正式执行到位，很多人的房贷利率从4个多点一下降到了3.9%，甚至是3.3%，切切实实地感受到了国家对于支持房地产复苏的决心。小红书、微博里面大家都在晒截图，可以看出降利率确实是民心所向。

与此同时，随着最新贷款市场报价利率（LPR）的进一步下行调整，新签约的购房利率不断下探。

10月21日，央行公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中，1年期LPR报3.1%，上次为3.35%；5年期以上品种报3.6%，上次为3.85%。两个品种均较上月下降25个基点。这已是年内第三次下调5年期以上LPR，累计下调了60个基点，目前的最新房贷利率已经降低到了平均3.2%的水平。

据第一财经报道，不完全统计显示，目前除北京、上海、深圳以及少部分二线城市外，很多城市的首套房贷利率步入“2字头”，“破3进2”成为普遍现象。

其中，广州的贷款利率下调的步子走得最快。在最新的LPR下调之前，广州有些银行就已经推出了2.85%左右的贷款，若按照LPR下行25个基点的测算，商贷利率可能降至2.6%。

据广州日报10月23日的调查，广州房贷利率整体下调，目前首套房贷主流利率为2.85%～2.9%。具体看，四大行为2.9%，资质优质或能申请到2.85%。中小银行相对较低，如民生银行2.8%，资质好特殊申请能到2.75%；招行为2.65%；华润银行为2.74%。

而根据今年5月央行的通知，自5月18日起，5年以上首套个人住房公积金贷款利率为2.85%。

也就是说，目前在广州商贷已经和公积金贷款利率倒挂了。

问题来了，当前广州的商贷优惠力度已经比公积金更具吸引力了，公积金又该如何应对？

据《南方都市报》报道，广州多家银行接到要求称，房贷商贷利率不得低于公积金贷款利率。

指导意见要求利率逆势上涨？一时舆论哗然。

二

低成本，低利率原本是公积金的核心优势，当与商贷持平时，竞争优势则大大被削弱。现在压力给到了公积金。

公积金政策是我国住房保障体系中重要的一环。

今年5月31日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布的《全国住房公积金2023年年度报告》显示，2023年全国住房公积金缴存额34697.69亿元，发放个人住房贷款14713.06亿元。截至2023年末，住房公积金累计缴存总额291623.52亿元，缴存余额100589.80亿元，分别比上年末增长13.50%、8.80%。

但在公积金的提取方面，2023年，住房公积金提取人数7620.10万人，占实缴职工人数的43.66%；提取额26562.71亿元，提取率76.55%。

从上面数字我们提取三个信息点，一是公积金提取比例低，二是公积金余额大，三是公积金缴存比例越来越高。

但看不到的信息才是公积金制度改革势在必行的原因。

比如，公积金利率的调整窗口并不与LPR挂钩，上一次调整还是今年5月份，而LPR每个月都有报价，今年已经有了三次利率下调，能够随着市场行情灵活变动。

这一点很重要，因为如果利率僵化，没有变动机制的话，就会出现广州当前的困局，公积金利率的调整跟不上商贷利率，对于首次购房者而言，选择商业贷款反而比公积金贷款更加经济实惠，直接影响公积金的吸引力，导致公积金存在底层逻辑发生动摇。

如果长期这样倒挂，最后的结果就是公积金的缴存将越来越少，公积金的资金池可能会面临流动性风险，影响其存续。

事实上，公积金的问题早就被“讨伐”。地产自媒体“德科未来城市”曾历数公积金的“七宗罪”，其中就包括：

一是杯水车薪，对于昂贵的房价来说，微薄的公积金房贷额度可谓杯水车薪。

二是普惠性极低，以2023年计，公积金的年贷款率仅仅只有1.64%（个人住房贷款286.09万笔÷实缴职工17454.68万人×%=1.64%），意味着需要经过53年，才能轮一遍，让所有缴存人都能获得公积金房贷，也就是说大部分人是交了公积金给少数人在用的。

三是 “孤岛现象”严重，全国的公积金由分布在各个地级市、县的公积金中心自行管理，彼此不通，资金无法统一运营，这就导致资金的使用效率极低，也出现了部分地区公积金被住建部门挪用的现象。

2009年，北京矿务局房管处原处长兼北京住房资金管理中心矿务局分中心原主任范子林先后从房管处和分中心挪用400万公款炒股，被门头沟法院一审判处有期徒刑16年。

四是经常性缺钱，因为公积金来源单一，又不像社保基金那样开展投资理财，所以经常是楼市一火爆公积金就缺钱，真正需要用的时候反而额度小，甚至入不敷出。

五是沦为楼市“调控”工具，偏离了公积金作为住房保障的配套制度的初衷。

六是公积金是一种强制缴纳的制度，客观是加重企业的负担，对于没有买房需求或者是交了公积金没有使用资格的人来说也是一种负担。

这里就不得不说公积金奇葩的使用规定，很多地方（尤其是一线城市）对资格、额度、缴存时间甚至户籍制度等苛刻的要求，导致公积金的使用效率极低。

七是改革惰性。公积金制度是从新加坡学过来的舶来品，与预售制、公摊面积等一样，拿过来后就变样，相关管理部门缺乏改革的动力，让一项好制度逐渐失去了优越性。

当然，我们不断陈述公积金制度的问题，并不是要否定其作用。首先制度设定的初衷是好的，制度在执行过程中也确实让很多人享受到了实惠。

当前的问题是，公积金制度已经到了需要下大决心改革的时候。

三

改革是7月份召开的二十届三中全会的主题，由此可见中央对改革的重视与决心。“改革没有禁区，也不应该有缓冲区”——这句话用在今天讨论的公积金制度上同样适用。

最急迫的，当然是结合当前中央楼市政策、利率政策，加快公积金贷款利率的调整，以适应当前楼市低利率的现实。

公积金的管理部门是各地的住建部门，使其独立于金融和财政管理部门之外，再加上其地域“孤岛”形成的属地管理特性，已经不适宜当前的金融管理和楼市调控需求了。

从当前国内利率走势来看，存贷双低是必然，因此，公积金利率跟随市场走势调整是大势所趋。如果公积金利率不调整，这就使得这一制度的保障兜底功能丧失，市场必然抛弃公积金。

从更长的视野看，公积金体制改革也将是大势所趋，如打通公积金孤岛，像社保、医保一样成立国家层面的公积金管理中心，建立从中央到地方的垂直管理体制；又比如将结余公积金入市，增加其投资能力，让公积金能够通过投资良性循环；再比如彻底将公积金职能金融化，直接成立中央层面的住房银行，真正为低收入家庭提供一个相对低成本的融资渠道。

所有不符合市场发展大势的，不利于经济社会发展的，损害人民利益的制度都值得在这一轮周期调整中推倒重新来一遍。

来自微信公众号：秦朔朋友圈 （ID：qspyq2015）