1979年，哈佛学者傅高义（Ezra F. Vogel）给美国人写了一本书《日本第一：对美国的启示》 。彼时日本经济蓄势待发，大有赶超美国之势。

不出几年，日元攀升股市楼市大涨，看起来日本不仅是超越美国而是能买下美国了， “卖掉一个东京就可以买下整个美国” 的豪言壮语甚嚣尘上。

其兴也勃焉，其亡也忽焉。1991年日本股价腰斩，房价紧随其后一泻千里。日本经济由此滑向失落的十年，甚至是失落的二十年三十年。

其中缘由与日本房价暴涨暴跌关系重大。房价泡沫的破碎给国民乃至全球都上了沉重的一课，其中蕴含的道理至今仍然适用。

也曾与泡沫擦肩而过

二战后，美国出于其战略目的，进驻战败国日本，并开始手把手扶植日本经济。1946年至1952年，日美和平协定为日本带来了总额达21亿美元的援助。

此后美国两次插手亚洲战争，日本不仅可以置身动荡之外，还获得了美国的战争采购，为其经济复苏奠定了基础。

步入经济高速发展期后，日本每年GDP增长超过10%。在1960年、1961年和1973年，其GDP增速甚至超过了20%。

与经济发展相对应的是当时的人口红利。1947年-1949年日本迎来了婴儿潮，三年间出生的人口超过850万。

待到这批人口迈入育龄，又出现了第二批婴儿潮， 1971年-1974年的平均出生率超过200万。（目前日本每年的出生人口在80万左右。）

这两代婴儿潮出生的人可以说是亲历了日本从一个农业经济小国成长为世界钢铁和汽车出口大国，在他们眼里一切只可能变得越来越好。

而最初，一切似乎确实如此：经济高速增长为日本带来了快速的城市化。50年代后期，日本的工业用地需求急剧增长，工业用地的价格也节节攀升。

住宅用地的价格也随着城市化的推进而上涨。1967年，住宅用地价格的上涨速度超过工业用地涨速达10%，高居房地产用地价格增长首位。

一旦房地产价格与价值背离，就会出现房价泡沫。 侥幸的是，随着第一代婴儿潮出生的人口进入城市打工，这批劳动者的工资收入也获得了大幅提高，逐渐成为了城市里的新“中产”。

1960年起日本开始推行“国民收入倍增计划”，日本人的收入在不到十年内就翻了一倍。

每家每户拥有黑白电视、冰箱、洗衣机之后，市场上又出现了彩色电视、汽车、空调等新产品，进一步带动了精密机械、电气设备、汽车等产业的良性循环。

原本酝酿中的房价泡沫被庞大中产阶级的存量刚需消化了。到了70年代后期，基本上地价上涨幅度能和人均GDP增长保持一致。

这回又膨胀了

可是，当迈入80年代时，事情变得有点不一样了：

美国这个曾经是历史上最富有的国家，开始变成世界上最大的债务国。 美元汇率居高不下，而与之对应的是，1984年日元和德国马克的汇率已经回到了比1973年更低的水平。

日本德国的汽车、机械产品、电子产品可以轻而易举地在美国找到市场，这对美国本土的制造业来说无异于灭顶之灾。

巨额贸易赤字让美国国会里的保护主义情绪激增，仅仅在1985年一年内，就提出了400项保护美国产品的议案。

显而易见，如此强势的美元无法长期保持。美国开始酝酿一次大行动，降低美元汇率，进而规避美国国内保护主义力量的威胁。

1985年9月22日星期日，美国同日本、西德、英国、法国共计五国的财长及央行行长一起，在纽约广场饭店召开了一场会议，推动“非美元货币的升值”。

这显然就是美元从此贬值的一种委婉表达。此后，该协议就是大家熟知的“广场协议”。

协议签订后的一周之内，日元升值11.8%，德国马克、法国法郎、英镑也有相应升值，但都不及日元飙高迅猛。日元持续的高歌猛进有多离谱？

“广场协议”签订之前，美元对日元的汇率是1:238，而到了1986年7月，已经到了1：154。

日本国内一开始还有观点认为“广场协议”是一大失败，但很快民众就沉醉在强大日元给经济带来的好处上：更低的进口价格、更多的消费者满意、更多的海外投资机会。

日本企业开始接连收购美国文化象征物：纽约的洛克菲勒中心、好莱坞电影制片厂；日本的人均GDP已经超过美国；哈佛教授口中的“日本第一”似乎已是板上钉钉。

但硬币的另一面是：强势日元开始对日本制造业造成反噬。

起初时任首相中曾根康弘还写信给美国，试图请求美国来出手终止日元攀升， 但美国 “十动然拒”，仍然以国内保护主义作为挡箭牌拒绝了日本的请求。 可想而知，日本赖以生存的出口贸易开始减退。

出口这架马车跑不动了，国内市场的需求也没能提起来。这既是政策层面缺乏有效动作的关系，也是“日本第一”酿成的苦果。

毕竟当时的日本在家电、半导体等行业已经处于世界领先地位，其后赖以立国的电子产品还没有太大起色。

在没有挖掘出新的经济增长点的情况下，打开国内需求只是雷声大雨点小。

为了应对经济下行压力，日本央行开始放松银根，从1986年1月到1987年2月连续5次下调基准利率，从原先的5%哗哗就降到2.5%，这一数字是当年全世界最低的利率水平。

2.5%的利率水平持续至1989年5月。（热知识：日本现在的基准利率为负数。）低利率带来了高流动性，然而大量流动资金并没有按照预期流入国内实体经济。

制造业和服务业没有获得提振，反倒是股市和楼市持续走高。

1985年末，日本土地资产总额已达到1004万亿日元，而1987年进一步上升到1638万亿日元，相当于美国土地资产的4倍。

面对着几乎翻倍的房价和仍在攀升的日元汇率，企业和个人手头上的资金不流入炒房才怪呢。

而此时的金融机构，就像《半泽直树》里说的那样 “晴天借伞，雨天收伞” 。

银行对生产领域的贷款他们提不起兴趣，投给中小企业、房产公司和个人倒是乐意之至。

因为人家看中的是这些贷款者作为抵押物的房产。 他们想当然地以为日本人多地少，只要有房地产作抵押就谈不上风险，因而将房地产贷款作为最佳贷款项。

放贷只看抵押物的价值高不高，资质什么都不是个事儿。农林牧渔业合作社对非成员企业的信贷投放也是睁一只眼闭一只眼。

1985-1990年间日本投向制造业的信贷占比快速下降。相反的是，银行贷款总额中房地产抵押贷款占比由1984 年的17%，上升至1988年底的将近22%。

不仅是个人在向银行来回抵押借贷炒房，为产品销量犯愁的企业为了财报好看，也着急忙慌地把资金投向立竿见影的股市和房地产。

真正需要静下心来钻研的技术和需要资金投入的产业研发，则得不到输血。这也为泡沫破灭后，日本经济迈入长期衰退留下了伏笔。

当然账面上，土地价格涨幅确实煞是好看：仅东京一地的地价在“广场协议”签订后的4年内涨了2.7倍。

86年至90年，日本全国商用土地的平均价格累计涨幅高达67.4%，三大城市圈东京、大阪、名古屋平均地价涨幅达到了1.2倍。

该来的还是来了

到了1989年，日本zhèng fŭ终于意识到单凭资产价格上涨的经济“新模式”不对劲。

此前用了两年来降息，两年维持低利率，这回是三下五除二，从89年5月起，用15个月把基准利率从2.5%提高到了6%。

股市率先嗅到了气氛不对，1989年12月29日的日经225指数触及了38957历史顶点，随后急转直下开启望不到头的下坡路。

房价起先并未对加息做出反应。但当时监管对于日本银行持有股票总量并无限制，仅禁止银行持有任何一家公司超过5%的已发行股份，且股票未实现收益的45%可以计入银行的二级资本。

银行实际上持有的股票有些达到了其账面市值的25%。因此银行开始抛售其持有的股票来获得流动性。

“没事，只是技术性调整”——那些原本期待反弹的人，没迎来股市利好反而又遭受了打压房价的一连串组合拳。

1990年3月，大藏省出台《关于抑制不动产行业融资报告》，限制土地融资；央行也配合大幅收紧货币供给量。

等到12月为提高土地持有成本，出台《土地税制大纲》和《土地基本法》，规定从1991年4月开始征收地价税。

一连串政策之下，房价确实随着股价、汇率齐齐持续下跌。1991年东京城区地价下跌了2.9%，可房价下跌与股市如出一辙，一泻千里漫无止境。

整个90年代，东京和大阪商业用地的价格跌幅超过80%，住宅用地跌幅也超过了50%。

前一秒还是资本狂欢下一秒就成了资本踩踏。贷款断供、公司个人破产，原本居高不下的房产如今根本找不到人接盘，没人知道什么时候才能见底，更别说什么反弹了。

尤其是靠银行贷款来购置的房产的投资者更是输得连裤衩都不剩，楼市一夜崩盘，手中的财富瞬间变为负数。

巨大的债务压力让上万人走上了不归路——以自杀的方式结束自己的生命，平均每天近60人选择一死了之。

当年日本官员曾描述这场危机：“如果再熬一个冬天，日本将会剩下两种人，一种是死人，一种是濒临死亡的人。”

事实确实如此：个人破产案件持续增加，离婚率也因为逃避债务居高不下。

第二代婴儿潮时期出生的人在90年代正是二三十岁的黄金年龄，反而面临毕业即失业的局面。如此种种，房价泡沫破裂衍生出的社会问题形形色色。

投机这碗快餐吃不得

六十年代的房价泡沫被日本的经济增长基本面消化了，但到了九十年代，由美国带来的汇率变数。

面对资产价格暴涨还试图用扩张的财政货币政策维持景气，乃至制造业内需增长乏力都为房价暴跌埋下了隐患。

但从上文为大家梳理的时间线可以看出，最根本的原因还是没有认清资产暴涨的投机行为对经济的伤害。

房价不可能脱离经济基本面而过快增长。日本痛定思痛的直接表现就是：现在的日本房产不仅需要缴纳固定资产税、管理费，而且没有使用也要每月定期缴纳水电煤料金。

直到三十年后的今天，房价还没有达到90年91年时的高位。

现在的日本人对买房的事还是相当谨慎，有的担心一旦在东京大阪等大城市买了房万一遇到工作调动要离开怎么办。

有的又担心背上一堆债务是否有必要，说到底还是对九十年代的房价暴跌心有余悸，对房地产投资总是多一个心眼。

房价虚高不仅无法像实体经济那样为一个国家带来真正的经济增长，还会对实体经济造成长久伤害。

1990年到2010年，日本的非金融资产缩水了45%，而同期美国、英国与法国都相应增长了2.5到3倍。

经历泡沫后存活下来的日本企业疲于修复坏账，再也没有资金去砸研发。

夏普、东芝等原本起步早、有积累的电子产业品牌在耗完泡沫破灭前打下的老本之后，只有被时代超越的命运。

说日本由此进入“失落的二十年”也不为过，所以说投机这碗快餐吃多了，绝对影响长期发展那一碗正餐。

如今的日本早就不再以全球买家自居，“买买买”的豪横标签逐渐被“工匠精神”、“低欲望社会”取代。

如果说日本上层当时的策略是横下一条心脱虚向实拥抱产业经济，那么在经历过几个十年里现实的残酷捶打之后，拥抱结构性机会才算是让日本经济发展的出路。

在国内消费上牢牢把握“便利”、“廉价”,涌现出诸如全家、711、优衣库、大创、无印良品等一众品牌；在产业上日本本土抛弃加工组装型工业，发力半导体、生物医药。

经历过日本由盛转衰的日本银行行长白川方明说 “好像谁都很难摆脱‘我们不一样’的陷阱” 。