“我国房地产市场供求关系发生重大变化”。

这是今年7月，央行和相关决策部门先后提出的一个论断，引发了业内不小的震动。这句话的意思是说，从总量上来看，我们从过去的供给短缺走向供求平衡。

中国的房地产，正在面临一个30年未有的大变局。

随着供求关系的反转，过去的很多政策，比如公摊和预售制，再次引发了强烈的争论，尤其是预售制。

其实，早在20年前，各方对预售制的合理性就争执不下，甚至展开了一场全社会大论战。这篇文章我就跟大家聊聊，争议不断的预售制，凭什么能走到了今天，而在如今的变局之下，它又为何必须要改变，最终走向终点。

火箭城市化

虽然现在的预售制闹出不少乱子，但在当时的历史背景下，我们正是用了这种制度，解决了一个大问题，那就是急迫的城市化进程，而城市化是理解中国房地产的一个基础。

中国的城市化速度，在全球都是罕见的，西方国家一两百年走过的路，咱们只花了30多年，主要有两个原因：

第一是城乡区隔突然被打破。

1993年之前，在票证制度、户口等因素的限制之下，农村和城市可以说是泾渭分明，农村人口几乎无法在城市立足。过去有个词叫“盲流”，专指从农村跑到城里的无业游民，是要回乡的。

正因如此，大量过剩劳动力被限制在农村。幸亏80年代涌现出一大批乡镇企业，给老乡们提供了除种地之外的第二条出路，也就是所谓的“离土不离乡，进厂不进城”，他们吸收了至少一亿农村劳动力。

限制人口进城的根本原因，是城市无法提供充足的工作岗位，只能通过各种政策工具锁住人口流动。

但在1993年，社会主义市场经济确立之后，这种城乡区隔突然被打破了。

首先是票证制度被废除，在城里吃喝不需要粮油票了，也不需要提供各种证明，但更重要的还是工作。在市场经济被确立之后，大批外资不再观望，开始在沿海城市大举建厂，中国吸引外资的数量出现井喷，加工出口就成了中国经济发展的主要推动力，一直到2008年。

出口加工行业需要大量人工，再加上城市基建开始发力，城里的活多了起来，于是大批农村人口涌入城市，也就是所谓的“农民工”。

1993年，农民工数量就达到了6200万人，直接翻倍（《中国农民工调研报告》），从此之后，一年一度的春运出现了。

乡镇企业逐渐没落之后，剩下的农村劳动力也开始涌入城市。随着老乡大量进城，城乡户籍制度也开始改革，1995年之后，农村人口逐渐被允许在城镇落户。

中国的城市化这么快，除了制度改革，还有一个重要原因，那就是所谓的“人口红利”，也就是总人口中，劳动年龄人口占比越来越大，大家可以简单理解为，需要工作的青壮年越来越多。

但农村机会少，这批青壮年就只能往城里跑。

政策放开叠加“人口红利”，这在人类历史上都是罕见的，所以中国的城市化，并不是像大多数国家那样，是一个循序渐进的过程，而是突然提速引发的人口加速流动。从1992年到2022年，仅仅30年的时间，城镇人kŏubào增了6亿。

这么多人进城，自然需要房子住。但早在1993年之前，全国各大城市就已经陷入了严重的房荒。

住房危机

房地产出现之前，城市主要是“福利分房”，房子要不是zhèng fŭ建的，比如北京著名的“三前门”工程，要不就是各单位自己建的，也叫单位自建房，而且很多都是“筒子楼”，共用卫生间，套房那都是奢望。

那时候分套房子老费劲了，如果男人没本事，家里的领导就要去领导的家里闹。

住房少的原因很简单，改革开放之前，我们的开支主要集中在生产和国防，没有余力搞大规模的住宅建设，再加上城市人口逐年上升，所以到了1979年，城市人均住宅建筑面积，只有6.9平方米，（国家统计局历年统计年鉴），甚至比1949年时还低，北京上海这些大城市，虽然79年之后加快了住宅建设，但一直到90年代初，人均也就八九个平方，一家三代人挤在一个屋里是常态。

1997年的热剧《贫嘴张大民的幸福生活》，就反映了当时的住房问题。张胖胖一家7口人，挤在一个17平方米的小趴趴房里，那种局促和压抑，现在的年轻人看了恐怕都会生理不适，但在当时，无数城里人在剧中看到了自己的影子。

所以盖房子，就成了当时一个非常紧迫的问题。于是从1991年开始，我们出台了一系列房改的相关政策，大方向就是慢慢市场化，为个人买房创造条件。比如公积金制度，允许建造商品房等等，并在1998年正式推出房改，全面取消实物分房，同时放开个人住房贷款，采用货币化分房。

房地产的大幕，终于拉开了。

那么问题来了，zhèng fŭ和单位都准备放手不管，谁来盖房子呢？自然是企业，可房地产是个资本高度密集的产业，需要庞大的开发资金，房企当时有几个子？去哪搞这么多钱呢？

那就需要外部融资了。

银行爸爸

在90年代，中国是一个缺乏资本的国家，再加上处于计划经济向市场经济转变的阶段，资本市场并不发达。

比如股权融资。沪深两市是1990年才建立的。最开始的时候，地产股占比不小的，比如深市的万科、金田，沪市的陆家嘴等等，深市发行的前10支股票里，有5支是和房地产相关的。1992年，楼市出现了第一波繁荣，所以各地产股的业绩还不错。

但在几万家房企的骚操作之下，楼市在1994年崩了，对国民经济造成了强烈的冲击。这个事只是当时各种金融乱象的一部分，但给相关监管部门，留下了好几个交易大厅的心理阴影。

于是1995年，证监会给地产股上了铐，并在1997年宣布，暂不受理地产股的发行，直到2006年之后，才给房企全面松绑。

其实不出事的话，房地产想从股市搞钱也来不及。上市的要求高，时间漫长，只有一定实力的公司才能上岸。这个门槛太高了，根本满足不了当时急迫的住房建设需求。

那房企直接发债行不行？

也不太行，当时国内的债市也不发达。公司债2007年才试点，2014年才对房企开放，所以债市在楼市发展的初期是缺失的。信托的体量也很有限，境外融资更是以后的事了。

所以在当时，房企的直接融资渠道都不太顺畅，只能盯着票号。而票号不仅有能力，也愿意给房企贷款。人口红利期有个特点，那就是高储蓄率，所以票号的存款就越来越多，而房地产是朝阳行业，搂钱容易，所以票号就成了房企融资的绝对主力。

当时房地产对票号依赖到什么程度呢？2005年，央行发布了一份著名的文件——《2004中国房地产金融报告》。央妈在报告里指出，从1997年到2004年，所有的地产开发资金中，来自票号的资金占比一直保持在50-60%之间，离了票号房地产根本活不了。

注意这个报告，一会儿我还会提到。

但票号出了这么多钱，相当于把一大半风险都集中在自己身上，万一房企出了岔子该怎么办呢？

我再说个数，大家就知道是怎么办的了。

根据国家统计局2004年的数据，当年的地产开发资金一共是1.72万亿元，其中票号贷款只占18.4%，也就是两成。我查了查，从1997年到2008年基本都是两成。

不是票号出了五六成吗？那剩下的三四成哪去了？主要就落在了买房者身上，因为他们先交了30%的首付，又向票号借了70%的房贷，最后一起给了开发商。

也就是说，虽然票号实打实地出了五六成的钱，但通过房贷，把本来自己出的一部分，以买房者的名义出了，这就把部分风险，转移到了买房者身上。开发商一旦跑路，依然要还款，这就有人接盘了。

所以票号，就成了预售制最大的受益人。它的风险之所以能转移出去，靠的就是预售制，因为在没拿到房子之前，买房者就需要交全款。

从1994年开始，房地产都是这么玩的，但到了2005年，预售制突然被推上了风口浪尖。

现房VS期房大论战

98年房改之后，预售制就闹出不少事，所以一直有争议。估计大家都想不到，质疑这个事中最有分量的，恰恰是各大票号的亲妈——央行。在《2004中国房地产金融报告》这份著名的文件里，央妈的人就指出，现在很多优秀房企已经有了一定实力，而预售制造成的风险较大，可以取消了，建议改期房为现房销售。

央行一发文，地产圈立马炸了营，把大大小小的开发商都吓麻爪了。

同年，中消协也组织了多位专家，开了一个预售制的研讨会，与会专家一致给预售制打了5星差评。在新浪网举行的“期房预售制调查”中，有87.19%的网友赞成取消预售制，其他机构的调查也一样，压倒性反对。

早在央行发文的前一年，当时的房地产主管部门——建设部，就已经在调研预售制的事了。面对汹涌的舆情，建设部在2005年8月，调集万科、SOHO中国、华远等知名开发商，以及社科院、清华大学、建设银行等20多个单位，开了个研讨会，任志强和潘石屹都去了，任大炮的发言稿甚至长达24页，在会上火力全开了。

根据媒体披露，当时会场上几乎出现了一边倒的局面，大家都认为现在还不具备取消预售制的条件。

9天之后，建设部宣布，近期暂不取消预售制。就这样，预售制保留到了今天，只是各地的具体要求不太一样。

为什么不具备条件？

从各路媒体的披露中，大体有以下3个原因：

首先，房地产是个高风险行业，而预售制可以让开发商，提前几年知道销售情况，心里有数了，开发商就可以控制拿地的规模和速度，从而降低风险。

这条是不成立的，你想提前知道销售情况？那简单，交一部分定金或首付不就行了，根本没必要付全款。比如美国的预售制，前期只需要交10%的定金，剩下的钱等着现房下来之后才交。

第二点，预售制可以让开发商提前回笼资金，这还款能力”咔”就上去了，这样包括票号在内的各方都能降低风险，从而促进了市场的健康发展。

这一条也有毛病，预售制确实提供了方便，但它只减轻了票号和开发商的风险，而不是购房者的。

第三点，预售制降低了门槛之后，可以加速房地产的发展，缩短项目周期，从而让老百姓尽快买上房。

18年后的今天，我们从事后诸葛亮的角度来看，只有这第三条，说到了关键。

预售制是1998年后开始大规模实行，在之后的二十年里，房地产的主要矛盾是，城市住宅供给的严重不足，尽快让城市居民有房住，才是我们要解决的首要问题，其他的都是次要矛盾。

而预售制之所以能解决这个主要矛盾，原因有二：

第一，开发商解决了资金缺口之后，在同样的时间内，可以建更多的房子；

第二点更关键，因为大部分钱是借的，有利息，所以开发商的融资成本很高。为了还款付息，他们需要加快去化速度，所以在同样的时间内，可以卖出更多的房子。

在这种高杠杆模式下，开发商能挣钱，靠的不是提高项目的利润率，而是提高资金的周转速度，周转得越快，收益就越高。

这两点说到底，都是为了加大市场供给。

尤其是第二条，这20年来，市场能忍受预售制种种缺点的一个关键原因，是能提前几年上车，用两三年的时间差，规避掉房价上涨的压力，并拿到房子升值的收益。

有些香港的开发商正好相反，因为大部分开发资金是自有的，没有还款压力，所以他们会把车门焊死，拿地之后一囤就是20年，房子盖得贼慢，就等着地价年年涨，翻几番之后套现离场，让买房者承担高房价。

尤其是2002年入世之后，国内人均GDP和可支配收入的增长速度都远超预期，这一下子就拉高了住房需求，必须加快、加大住宅供给。

但预售制这两大优点，一个盖得更多，一个卖得更快，都有一个前提条件，那就是供给不足，房价一直处于上升阶段。

一旦供大于求，我们就不需要在短时间内盖这么多房子了，甚至盖得越多，砸盘越狠。而房价下行之后，杠杆越高，死得越快。说白了，就是主要矛盾发生了变化，从让居民有房住，变成了让居民住好房，在未来，改善型住房将会成为楼市的绝对主力。

今年的供求关系已经发生了改变，所以预售制过去的优势不再，尤其是提前上车避开房价上涨这一条。但其潜在的3大问题，甚至激化了“住好房”这个新的主要矛盾，让人再也难以忍受了。

首先，票号和开发商把风险转移到了买房者身上，一旦开发商跑路，买房者全身麻醉，欲哭无泪。

第二点，买房就像开盲盒，交货全凭良心，如果交房后出现漏水、开裂、40%公摊这类质量问题，大多数购房者只能认栽。

第三，预售制降低了行业门槛，那些实力不足的中小开发商也能活蹦乱跳，从而挤压了优秀房企的生存空间，拉低了整个行业的平均水平，也加大了买房的风险。

所以，房地产发展到今天，预售制已经不合时宜了。

对于那些有能力的开发商，现在就可以鼓励他们提供现房。今年四川、安徽等地已经开始试点现房销售了，希望能总结出适合国情的现房、准现房销售制度，用市场倒逼其他开发商转型。不管怎么做，一定要减少买房者的风险，最后过渡到无风险买房，是谁的责任谁就担着。

细心的朋友可能发现了，我一直没提房地产的一个重要参与者，地方zhèng fŭ。因为预售制降低了准入门槛，大小开发商有钱拿地，竞争托高了地价，有利于土地财政，这也是很多人诟病的地方。

但地方zhèng fŭ搞土地财政的最终目的，并不是像很多人说的那样，发钱养人。

卖地当然挣钱，但卖地的成本也很高，你要给征地补偿、搞七通一平，比如通水、通电、通路、通气、平整土地等等，还要搞学校、桥梁、医院、地铁等配套工程，说白了就是用卖地的钱投资基建，从而循环起来，有条件出售更多的土地。说出来可能很多人都不信，从整体来看，卖地的收入甚至平不了卖地的开支。

比如财政部曾披露，2018年全国土地使用权出让收入达到了6.5万亿元，创了新高。但是，全国土地出让收入的相关支出接近7万亿元，也就是入不敷出，所以需要城投债继续搞城市配套、搞基建。

因此地方zhèng fŭ搞房地产的最终目的，就是为了城市化。

中国城市化的紧迫性，我在开头提过了，这也是房地产搞得这么大、这么快的原因，但经过30多年的飞速发展，我们的城市化虽然不能说接近尾声，但也不再急迫，不需要像过去那样大拆大建，所以全款预售制的存在，也已经不合时宜了。

希望以后的买房人，不会再一次次地去破败的工地上，望着一堆堆水泥疙瘩心如刀绞，而这，原本是属于他们幸福温馨的家。